【志忠論經(jīng)濟(jì)】蔡志忠：樓市撤辣小陽(yáng)春“算是好事”新盤繼續(xù)大減價(jià)“更是好事”
專欄：地產(chǎn)
發(fā)布日期：2024-03-11
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蔡志忠-亞洲地產(chǎn)創(chuàng)辦人、香港專業(yè)地產(chǎn)顧問商會(huì)會(huì)長(zhǎng)
樓市全面撤辣后的一星期，新盤錄得近千伙交投量，成交宗數(shù)是之前的5倍(因之前的成交量基數(shù)太小)，業(yè)界人士形容「旺到爆」。樓市小陽(yáng)春沒有在農(nóng)歷年前出現(xiàn)，卻在春節(jié)后來臨，原因很簡(jiǎn)單，就是因?yàn)槿娉蜂N辣招后，累積多年的購(gòu)買力一下子爆發(fā)所致。難怪財(cái)爺陳茂波立即作出警告，如果樓市失控，隨時(shí)重推「空置稅」。
無論是「增值稅」還是「空置稅」，都是樓市的敵人，威力不比辣招小，推出的話一定可以將樓市打沉。這一方面財(cái)爺說得一點(diǎn)也沒錯(cuò)，不過，也不必太擔(dān)心，雖然短期內(nèi)成交暢旺，小陽(yáng)春已出現(xiàn)，重新啟動(dòng)了樓市產(chǎn)業(yè)鏈，算是一件好事，但是地產(chǎn)商并沒有立即加價(jià)，如九龍灣新盤平均開價(jià)每呎僅14,800，比長(zhǎng)實(shí)去年掟出的「深水炸彈」油塘的「親海駅」還要低；另一長(zhǎng)沙灣新樓首批138個(gè)單位，于幾小時(shí)內(nèi)搶購(gòu)一空，但加推的208個(gè)單位不敢貿(mào)然加價(jià)，仍然維持在每平方呎16,000左右水平，繼續(xù)以高位下調(diào)3成的價(jià)格開盤，這才更是一件好事。
坦白說，香港起樓成本包括建筑費(fèi)、利息、行政支出等，每呎港幣近萬元，加上招標(biāo)投地或者收購(gòu)舊樓重建的成本等，每呎通常也需要近萬元來計(jì)算，建樓總成本每呎動(dòng)不動(dòng)就要2萬元或以上，以目前這種價(jià)格推盤，發(fā)展商隨時(shí)虧損兩三成。但是為什么我說低價(jià)推盤是好事，原因不管是港府財(cái)金官員，還是廣大未買樓者，沒有人想樓價(jià)立即大幅反彈，因?yàn)闀?huì)影響政府管治威信，以及增加上車者負(fù)擔(dān)，而且如果樓價(jià)大幅回升，未買樓者會(huì)立刻「縮沙」不買，現(xiàn)在是科技信息年代，大眾會(huì)第一時(shí)間知道成交價(jià)格。
貨如輪轉(zhuǎn) 重建信心
因此，發(fā)展商應(yīng)該負(fù)起社會(huì)責(zé)任，根據(jù)現(xiàn)實(shí)作出銷售部署，以激活樓市交投為大前提。今天的經(jīng)濟(jì)環(huán)境依然嚴(yán)峻，利率仍在高位，買樓收租并不比把錢放在銀行收息好，而且今年有2.2萬個(gè)單位供應(yīng)，加上過去一手樓的庫(kù)存約2萬個(gè)，合共4.2萬個(gè)新盤，需要兩三年時(shí)間才能消化。種種原因，與其市價(jià)推盤沒有把握，不如繼續(xù)減價(jià)促銷，營(yíng)商之道就是要做到貨如輪轉(zhuǎn)。筆者認(rèn)為應(yīng)該先讓成交量活躍起來，把產(chǎn)業(yè)鏈重新拉動(dòng)，將樓市的信心再次建立，也讓社會(huì)各階層都能夠改善生活質(zhì)量，做到安居樂業(yè)，百業(yè)興旺，樓市自然能夠更健康穩(wěn)定發(fā)展。
全國(guó)「兩會(huì)」即將閉幕，副總理丁薛祥指出，香港去年發(fā)展「破難而進(jìn)」，民生得以改善，形容「唱衰」香港的言論站不住腳，直言中央滿意香港發(fā)展。他又寄語(yǔ)香港要把握機(jī)會(huì)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)更好的發(fā)展，保持及發(fā)揮香港獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，持續(xù)鞏固及提升國(guó)際金融、貿(mào)易及航運(yùn)中心的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)維護(hù)自由開放規(guī)范的營(yíng)商環(huán)境、保持普通法制度，以及推動(dòng)創(chuàng)新科技、文化藝術(shù)和專業(yè)服務(wù)等新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展。筆者相信，國(guó)家會(huì)陸續(xù)有惠港好消息公布，開放更多自由行城市事在必行，樓市股市今年會(huì)平穩(wěn)健康發(fā)展，就以樓市為例，發(fā)展商的新盤減價(jià)促銷絕對(duì)是好事，既可讓成交暢旺，又可趁低吸納土地，而且更能帶動(dòng)各行各業(yè)經(jīng)濟(jì)向好。
